Im Bayerischen Viertel steht der Umzugswagen vor zwei völlig verschiedenen Häusertypen, und welcher es ist, entscheidet sich von Adresse zu Adresse. Wir rechnen deshalb nicht nach Zimmerzahl, sondern nach Volumen, Etage und Trageweg, und sehen uns die Wohnung vorher an. Das Viertel reicht von der Tauentzienstraße bis zur Wexstraße und von der Martin-Luther-Straße bis zur Bundesallee, über die Bezirksgrenze hinaus bis nach Wilmersdorf.
Erbaut 1900 bis 1914, mit Wohnungen bis 250 Quadratmeter und eigenen Empfangsräumen
Rund 75 Prozent 1943/44 zerstört, Wiederaufbau 1955 bis 1959 als viergeschossige Zeile
Parkzone 84 am Bayerischen Platz: 3.314 Ausweise auf 3.202 Stellplätze
Parkzone 85 am Barbarossaplatz: 2.471 Ausweise auf 2.029 Stellplätze
VorderhausWohnungen, die größer sind als ihre Zimmerzahl
Das Viertel wurde zwischen 1900 und 1914 von der Berlinischen Boden-Gesellschaft für ein bürgerliches Publikum gebaut, und zwar mit Wohnungen bis zu 250 Quadratmetern und eigenen Empfangsräumen. Wer heute in so einer Wohnung lebt, hat oft eine Vierzimmerwohnung im Mietvertrag stehen und trotzdem das Ladevolumen einer Fünfzimmerwohnung im Flur.
Das ist der häufigste Anlass für Streit über den Preis, und zwar bei jedem Anbieter. Ein Angebot, das nur nach Zimmern rechnet, geht hier regelmäßig daneben. Wir nehmen bei der Besichtigung das Volumen in Kubikmetern auf, weil ein Empfangsraum mit hohem Schrank, Bibliothek und großem Tisch mehr Ladung bringt als zwei kleine Zimmer zusammen. Erst danach steht der Festpreis, und dann steht er auch wirklich.
SeitenflügelDer Bruch mitten im Block: Wiederaufbau statt Blockrand
Rund 75 Prozent des Viertels wurden 1943 und 1944 zerstört. Was zwischen 1955 und 1959 wieder aufgebaut wurde, sind viergeschossige Zeilenbauten, und die durchbrechen die alte Blockstruktur, statt sie zu schließen. In derselben Straße kann deshalb links ein Vorderhaus von 1908 mit fünf Geschossen und rechts eine Zeile von 1957 mit vier Geschossen stehen.
Für uns sind das zwei getrennte Kalkulationen. Der Altbau bringt hohe Räume, breite Flügeltüren und ein Treppenhaus, das an den Podesten eng wird. Die Nachkriegszeile bringt niedrigere Räume, schmalere Türen, dafür oft eine gerade Treppe und eine Zufahrt, die nicht durch eine Durchfahrt führt. Was im einen Fall ein Fall für den Lift ist, geht im anderen über die Treppe, und umgekehrt passt der Kleiderschrank aus dem Altbau nicht ohne Zerlegen in den Neubau.
Baujahr des Hauses, nicht des Viertels
Deckenhöhe im Verhältnis zur Schrankhöhe, weil Aufstellen und Kippen Platz braucht
Türbreiten an den Engstellen, nicht an der Wohnungstür
Ob der Trageweg über eine Durchfahrt führt oder direkt von der Straße
QuergebäudeZwei Parkzonen, und der Ausweis gilt nicht in der anderen
Der Kiez liegt in zwei Zonen gleichzeitig. Die Zone 84 am Bayerischen Platz ist seit dem 30. Oktober 2023 in Betrieb, dort leben 12.509 Menschen auf 0,7 Quadratkilometern, und es sind 3.314 Bewohnerparkausweise auf 3.202 öffentliche Stellplätze ausgegeben, also eine Deckung von 104 Prozent. Die Zone 85 am Barbarossaplatz läuft seit dem 1. April 2023 mit 10.468 Einwohnern auf 0,5 Quadratkilometern und 2.471 Ausweisen auf 2.029 Stellplätze, das sind 122 Prozent.
Beide Zahlen bedeuten dasselbe: Es gibt rechnerisch für jeden Ausweis keinen Platz. Und der Ausweis gilt nicht in der Nachbarzone, was hier besonders unangenehm ist, weil beide Zonen im selben Kiez aneinanderstoßen. Wer in der einen wohnt und in der anderen sein Auto abstellen will, zahlt am Automaten 3,00 Euro je Stunde. Bewirtschaftet wird montags bis freitags von 09:00 bis 22:00 Uhr und samstags von 09:00 bis 18:00 Uhr, sonntags ist frei.
Für den Umzugstag heißt das schlicht: ohne Halteverbotszone kein verlässlicher Platz vor der Tür. Wir beantragen sie mit; für Schilder an beiden Anschriften stehen ab 89 € in der Liste, für eine einzelne Anschrift ab 59 €. Aufstellen und Abholen sind darin enthalten.
DachgeschossMilieuschutz: die Wohnungen bleiben, die Leute ziehen um
Seit dem 26. August 2014 gilt für den Bereich Barbarossaplatz und Bayerischer Platz eine soziale Erhaltungsverordnung. Sie hält den Bestand an Wohnungen zusammen und verhindert bauliche Aufwertungen, die Mieten nach oben ziehen. Sie verhindert aber keinen Umzug, im Gegenteil: In einem geschützten Bestand wechseln die Wohnungen weiter, sie werden nur nicht zusammengelegt oder luxussaniert.
Praktisch merkt man das an der Übergabe. Wer aus einer Wohnung auszieht, die seit Jahrzehnten unverändert ist, hat oft Einbauten, die niemand mehr zuordnen kann, und eine Küche, die nicht mitkommt. Die Küchenzeile abzunehmen und am Zielort wieder zu setzen, kostet ab 249 €; Gas, Wasser und Strom schließt ein Installateur an. Eine Kraft, die nur zerlegt und wieder zusammensetzt, kostet ab 28 € je Stunde.
Hof und DurchfahrtLäden am Bayerischen Platz
Rund um den Bayerischen Platz und die Grunewaldstraße zählt das Zentrenkonzept des Bezirks für 2025 ein Nahversorgungszentrum mit 29 Betrieben auf 2.100 Quadratmetern Verkaufsfläche und 4 Leerständen, also 12,1 Prozent. Das ist eine kleinteilige Lage: viele Einheiten, wenig Fläche je Einheit, und Anlieferung fast immer über den Gehweg statt über einen Hof.
Wenn dort ein Laden oder eine Praxis umzieht, planen wir die Fahrt außerhalb der Anlieferzeiten des Nachbarn und packen die Ware vorher. Wir sind montags bis freitags, 09:00 bis 18:00 Uhr erreichbar, und der Termin wird so gelegt, dass die Straße nicht doppelt belegt ist.
Fragen aus dem Bayerischen Viertel
Warum reicht die Zimmerzahl für ein Angebot hier nicht aus?
Weil die Altbauwohnungen im Viertel bis 250 Quadratmeter groß sind und eigene Empfangsräume haben. Eine Vierzimmerwohnung kann hier das Ladevolumen einer deutlich größeren Wohnung haben. Wir nehmen deshalb bei der Besichtigung Kubikmeter auf und rechnen daraus, statt eine Pauschale nach Zimmern zu schätzen.
Wie voll sind die Straßen im Viertel wirklich?
In der Zone 84 am Bayerischen Platz sind 3.314 Bewohnerparkausweise auf 3.202 Stellplätze ausgegeben, in der Zone 85 am Barbarossaplatz 2.471 auf 2.029. Beide Zonen sind damit rechnerisch überbelegt, und der Ausweis der einen gilt in der anderen nicht. Ohne Halteverbotszone steht der Wagen am Umzugstag weit weg.
Mein Haus ist ein Nachkriegsbau. Ändert das etwas?
Ja, und meistens zum Guten. Der Wiederaufbau von 1955 bis 1959 brachte viergeschossige Zeilen mit geraden Treppen und direkter Zufahrt von der Straße. Dafür sind Türen und Räume kleiner, große Altbaumöbel müssen dort häufiger zerlegt werden. Wir sehen uns beide Adressen an, die alte und die neue, bevor wir den Preis nennen.
Gehört der Wilmersdorfer Teil des Viertels noch dazu?
Das Bayerische Viertel reicht über die Bezirksgrenze nach Wilmersdorf hinein, und wir fahren dort selbstverständlich hin. Für die Halteverbotszone ist allerdings der Bezirk zuständig, in dem das Halteverbot eingerichtet wird. Wenn Auszug und Einzug in verschiedenen Bezirken liegen, sind es zwei Anträge, und genau das steht dann auch so im Angebot.
